1) Zo záhrady stavebný pozemok
Traja súrodenci zdedili po rodičoch pozemok – záhradu (500 m2) v obci. Jeden zo súrodencov si plánuje na pozemku postaviť dom. Za akých okolností možno preklasifikovať záhradu na stavebný pozemok? Je potrebný na to súhlas všetkých spoluvlastníkov? Ako sa musí dohodnúť/vysporiadať stavebník s ostatnými súrodencami, aby budúca stavba i pozemok boli v jeho výlučnom vlastníctve?
V tomto prípade by v prvom kroku bolo vhodné, aby si podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti zrušili a vyporiadali svoje vzájomné vzťahy z podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o spôsob vzájomného vyporiadania, zákon necháva spoluvlastníkom voľnosť – keďže ale jeden zo spoluvlastníkov má záujem na pozemku stavať, riešením v tomto prípade bude, ak sa spoluvlastníci dohodnú tak, že pozemok pripadne do výlučného vlastníctva jednému zo súrodencov (či za nejakú náhradu alebo nie, to je na dohode súrodencov – spoluvlastníkov). Nakoľko predmetom dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva bude nehnuteľnosť, musí byť takáto dohoda písomná a vlastníctvo z nej sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
Následne, po tom, ako stavebník bude v katastri nehnuteľností zapísaný ako výlučný vlastník nehnuteľnosti, môže ten podniknúť všetky potrebné kroky k preklasifikovaniu záhrady na stavebný pozemok. Vo všeobecnosti platí, že na „nestavebnom“ pozemku možno stavať až po jeho vyňatí z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. O vyňatí pôdy rozhoduje príslušný pozemkový úrad na základe žiadosti. Ak by sa pozemok nachádzal v zastavanom území obce, vzhľadom na jeho výmeru by bol postup jednoduchší – o vyňatí pôdy by nemusel pozemkový úrad rozhodovať, ale na účely stavebného povolenia by vydal iba stanovisko k zámeru vlastníka nehnuteľnosti – stavebníka použiť poľnohospodársku pôdu na nepoľnohospodárske účely (stavbu domu). K uvedenému je tiež dôležité si zistiť, či obec, na území ktorej sa pozemok nachádza, vo svojom územnom pláne vôbec počíta s možnosťou zastavania predmetného pozemku.
2) Poľnohospodárska pôda – pozemok
Matka darovala dcére a synovi poľnohospodársky pozemok o rozlohe 2000 m2. Dcéra nemá záujem pozemok obhospodarovať. Musí ho prednostne ponúknuť bratovi, ak o pozemok prejavili záujem dvaja kupci? Ako sa môže dohodnúť s bratom a kupcami?
Vo všeobecnosti platí, že každý zo spoluvlastníkov má právo previesť svoj spoluvlastnícky podiel na niekoho iného. Zákon však rešpektuje aj záujmy ostatných spoluvlastníkov, čo sa prejavuje v tom, že im zákon vyhradzuje predkupné právo na prevádzaný spoluvlastnícky podiel. Znamená to teda, že ak má dcéra záujem svoj podiel na pozemku predať, je zo zákona povinná svoj podiel ponúknuť najskôr bratovi (túto povinnosť by nemala iba vtedy, ak by podiel prevádzala blízkej osobe – príbuznému v priamom rade, súrodencovi a manželovi; inej osobe v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by ujmu, ktorú utrpí jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú). V prípade, ak by dcéra predkupné právo svojho brata nerešpektovala a previedla by svoj spoluvlastnícky podiel na niekoho iného, tento prevod by mohol byť zo strany brata napadnutý na súde ako neplatný. Až po tom, čo syn svoje predkupné právo nevyužije, môže dcéra bez rizika previesť svoj podiel na niekoho iného.
Ak by ale ani syn nemal záujem pozemok naďalej užívať, súrodenci by sa mohli dohodnúť aj tak, že predajú celý pozemok niektorému z kupcov, ktorý by sa tak stal výlučným vlastníkom celého pozemku.
V prípadoch podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti vo všeobecnosti nie je vylúčené ani riešenie, kedy si podieloví spoluvlastníci zrušia a vyporiadajú podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti reálnym rozdelením pozemku na dva samostatné pozemky, ktoré potom každý vlastník môže samostatne užívať, ale aj predať ľubovoľnému záujemcovi o kúpu. Nakoľko sa ale v tomto prípade jedná o poľnohospodársky pozemok, v tejto súvislosti je potrebné upozorniť na obmedzenia pri delení určitej kategórie pozemkov podľa zákona č. 180/1995 Z.z., v zmysle ktorého delením poľnohospodárskeho pozemku mimo zastavaného územia obce nemôže vzniknúť pozemok s výmerou menšou ako 2.000 m2.
3) Dom a pozemok vo vlastníctve rôznych vlastníkov
Marián Kováč si plánuje postaviť dom na pozemku, ktorý odkúpil od Jána Vanka. Pán Vanko predal iba časť svojho pozemku, zvyšok pozemku i na ňom postavený dom naďalej riadne užíva. Avšak jediná prístupová cesta k budúcej stavbe pána Kováča vedie cez pozemok pán Vanka. Ako by mali susedia vyriešiť túto situáciu?
Opísaná situácia susedov nie je vôbec neštandardná; je častá najmä pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, no aj pri prevodoch častí nehnuteľností, pri ktorých predávajúci a kupujúci často pozabúdajú na potrebu prístupu k nadobudnutému pozemku. Za účelom zabezpečenia prístupu p. Kováča na jeho pozemok sa najvhodnejším riešením javí zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve p. Kováča na prechod, príp. aj prejazd cez pozemok p. Vanka (tu odporúčam riešiť už aj právo vedenia inžinierskych sietí cez pozemok suseda, na čo sa často pri prevodoch nehnuteľností taktiež zabúda). Na základe takejto dohody susedov, ktorá musí byť písomná, by bol p. Vanko povinný strpieť prechod, príp. aj prejazd p. Kováča cez svoj pozemok. Vecné bremeno takéhoto charakteru pôsobí IN REM tak, aby právo prechodu, príp. prejazdu cez pozemok p. Vanka patrilo každému ďalšiemu vlastníkovi pozemku p. Kováča, a aby zaťažovalo každého ďalšieho vlastníka pozemku p. Vanka (aspoň do času, kým sa pomery nezmenia a pozemok p. Kováča nebude prístupný aj iným spôsobom). Na vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.
4) Viac vlastníkov na pozemku
Nedávno som kúpil chatu, pričom jej spoluvlastníkmi sú starší manželia dôchodcovia, ktorí žijú vo svojej polovici už veľa rokov, nakoľko tam vyrastali. Nakoľko ide o staršiu nehnuteľnosť, treba do nej investovať, čo však moji spoluvlastníci odmietajú, rovnako odmietajú predať mi svoju polovicu. Ako to riešiť – ak investujem do spoločných priestorov môžem si nárokovať od nich polovicu peňazí?
Riešením podobných situácií najčastejšie býva zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva k nehnuteľnosti ešte pred samotnou investíciou. Keďže však v tomto prípade manželia nie sú ochotní svoju polovicu predať, vzniká problém pri hospodárení so spoločnou nehnuteľnosťou. O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou by mali rozhodovať predovšetkým sami spoluvlastníci, pričom v zmysle zákona platí, že sa rozhoduje väčšinou hlasov. Rozhodovanie vo Vašom prípade sa javí byť problematické, pretože máte rovnosť hlasov a v takomto prípade, ak neexistuje medzi Vami dohoda, by mal rozhodovať na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd, čo sa javí ako veľmi neefektívne.
Pri potrebe nevyhnutných opráv, ktorých vykonanie neznesie odklad, ak tieto budú financované výlučne z Vašej strany, vzniká Vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia zo strany manželov, spočívajúceho v nákladoch na realizovanie nevyhnutných opráv.
V prípade iných investícií odporúčam obrátiť sa najskôr na súd s návrhom na rozhodnutie o hospodárení so spoločnou vecou.
5) Vysporiadanie vlastníctva v dome
Sme štvorčlenná rodina s dvomi deťmi a spolu s mamou bývame spoločnom dome, ktorý je vedený na jej meno. Mám ešte jedného brata, ktorý s nami nežije. Zatiaľ sme na dome vymenili okná a prerobili si svoju polovicu domu. Zaujímame sa o to, či by nebolo lepšie prepísať polovicu domu na mňa ako syna. Poraďte, ako to rozumne vyriešiť, aby sme mohli do domu viac investovať … Musím sa vysporiadať aj s bratom?
Pre ochranu Vašich investícií by bolo najvhodnejšie, aby ste sa dohodli o prevode „polovice domu“ na Vašu osobu, resp. na Vás a Vašu manželku. Následne, keďže vznikne spoluvlastníctvo k domu, odporúčam dohodnúť vzájomné užívanie domu, hradenie nákladov, ako aj ďalšie investovanie do domu, keďže pri spoluvlastníctve sa jedná o ideálne spoluvlastnícke podiely a nie je možné povedať, že si investujete do „svojej“ polovice domu. Prevod je možné urobiť kúpnou alebo darovacou zmluvou. Nakoľko máte aj brata, ktorý aj keď s Vami nežije, zákonný nárok by ako dedič na polovicu domu v prípade smrti matky mal, vhodným riešením by bolo aj to, ak by matka svoje vlastnícke právo k domu previedla na Vás (resp. na Vás a Vašu manželku) a Vášho brata, čím by ste sa stali podielovými spoluvlastníkmi domu. Obdobne aj v tomto prípade by bolo žiaduce dohodnúť sa o hospodárení so spoločnou nehnuteľnosťou.
Taktiež je možné uvažovať aj o prevode celého domu na Vás a o zriadení vecného bremena v prospech matky, ktoré by spočívalo v práve bezodplatného užívania rodinného domu. Toto právo by Vašej matke zabezpečilo možnosť užívania rodinného domu (záleží iba na dohode a vôli strán, na akú dobu vecné bremeno zriadiť – najčastejšie sa zriaďuje do smrti oprávneného z vecného bremena). Toto riešenie prichádza do úvahy aj v tom prípade, ak by ste sa podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti stali spolu s bratom. Ak by ste sa vlastníkom domu stali iba Vy, a teda matka by celý dom previedla iba na Vás, je tu predpoklad, že sa vysporiadaniu s bratom pri dedičskom konaní nevyhnete.
V prípade, ak ste investovali do nehnuteľnosti, ktorá Vám nepatrí, máte nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia od osoby, ktorej ste nehnuteľnosť zhodnotili.
V Bratislave, dňa 12.08.2013
JUDr. Vladimíra Klučková, advokátka
Uverejnené: Hospodárske noviny